Současná situace na trhu prodeji bytu či domu přeje. Ceny nemovitostí stále stoupají, stejně tak však nároky kupujících. O tom, zda se vaše nemovitost prodá výhodně či nikoliv, rozhoduje celá řada faktorů. Některé ovlivnit nedokážete, jiné jsou zcela na vás. Co vám pomůže prodat nemovitost výhodněji a na čem naopak proděláte?
Nelze říci, že úspěšnost prodeje nemovitosti máte zcela ve svých rukou. Existuje celá řada důležitých faktorů, které u domu neovlivníte, ač byste rádi. Právě proto je velmi důležité již při koupi investiční nemovitosti vyhodnotit všechna rizika, která mohou v budoucnosti ovlivnit hladký průběh prodeje. Jestli budete obezřetní, bude vám nemovitost dlouhodobě vynášet.
Finanční poradce pan Jaroslav Gall na svém webu v článku Koupit/nekoupit? Porostou ceny nemovitostí? upozorňuje na lokalitu jako na důležitý faktor pro nákup nejen vlastního bydlení, ale zejména domu nebo bytu pro investici:
„Položte si několik podstatných otázek: Dokážu koupit dobře, např. dům z exekuce nebo na běžném trhu? Mám zkušenosti a kontakty a peníze? Dokážu se o nemovitost starat? Co je cílem koupě? Spekulace na cenu nebo dlouhodobý výnos chránící před znehodnocením peněz inflací nebo zvýšení životního standardu či přiblížení se finanční nezávislosti? Jaká je vhodná lokalita pro investiční byt? Vyplatí se mi dát do toho vlastní peníze nebo si vezmu úvěr? Pokud to budu chtít dlouhodobě pronajímat, jakou klientelu chci?“
Lokalita je jedním z nejzásadnějších vodítek, zda nemovitost koupíte nebo ne (a jak se vám bude v budoucnu případně prodávat). Sledujte územní plán, dopravní dostupnost, sociální vybavenost. Zjistěte také něco o sousedech, kteří žijí v bezprostřední blízkosti domu či bytu.
Lokalita má na hodnotu bytu i domu ten největší vliv. I ten nejkrásnější domek po rozsáhlé a nákladné rekonstrukci má velmi nízkou hodnotu, pokud je umístěný v nebezpečné periferii. Naopak centra měst a další lukrativní místa, například klidné a dobře dostupné obce v těsné blízkosti velkých měst, vám pomůžou cenu zvýšit průměrně až o čtvrtinu.
Obrázek: Dobrá lokalita je základem vyšší ceny při prodeji.
Nezáleží také jen na současném stavu lokality, pozornost byste měli věnovat i budoucímu územnímu plánu. Klidná oblast se může snadno změnit v rušné centrum rychlostní komunikace. Příkladem tak mohou být drahé byty v pražské Dubči, kdy se řada majitelů až po podpisu smlouvy dozvěděla, že za pár let je bude čekat pod okny největší mimoúrovňová křižovatka v Česku.
Také si ověřte plánovanou výstavbu dopravní infrastruktury. Ideálními lokalitami pro rodinný dům jsou obce v okolí Prahy, kam jezdí příměstské železniční linky - například Černošice či Kralupy nad Vltavou, kde je navíc dalším bonusem krásná příroda. Pozor ale na tzv. jednokolejky, kdy po jedné trati jezdí vlaky v obou směrech - na těchto tratích je velmi časté zpožděni a vlaky jsou nespolehlivé. Jednokolejná trať je například podél Sázavy, kde se hodně staví, ovšem možnosti rozšíření dopravních kapacit jsou kvůli terénu nulové.
S cenou velmi pozitivně zahýbe občanská vybavenost, například dobrá dostupnost školky, školy či obchodu, upravená hřiště a jiné sportovní areály. Výhodou je také zastávka hromadné dopravy, opačně však působí příliš rušná silnice v blízkosti.
Třebaže máte práci jistou, zajímejte se také o míru nezaměstnanosti v dané lokalitě. Ta dokáže snížit cenu až o výrazných 10–30 %. Problémy s prodejem vám mohou způsobit i hluční, nepořádní sousedé.
Co se samotného domu týče, pamatujte, že exteriér je tím prvním, co potenciální kupující uvidí. A jak je známo, emoce jsou to, co prodává. Snažte se proto, aby dům vypadal na první pohled hezky, upraveně a funkčně. K tomu vám stačí vcelku jednoduché úkony, například posekejte trávník, ukliďte zahradu, opravte a očistěte zahradní nábytek.
Obrázek: Při prodeji domu není důležitá jen samotná stavba, ale také zahrada, plot a další vybavení. Zdroj: sunsystem.cz
Pouze na emoce však dnešní náročné kupující nezískáte, zaměřte se proto také na bezpečnost domu a na úsporné a praktické prvky. Dům by rozhodně neměl mít staré hliníkové rozvody, při nichž významně hrozí riziko požáru. Pokud je váš dům stále má, vrhněte se do rekonstrukce staré elektroinstalace. Nemusíte se bát, v hodnotě nemovitosti se tato investice vždy projeví.
Obdobně důležité jsou také úsporné prvky – obzvláště zateplení objektu a instalace plastových oken. Obojí vám pomůže výrazně snížit náklady na vytápění objektu, ostatně právě proto si jsou kupující ochotni připlatit. Dnes už se staví domy s vysokým ekologickým standardem, a proto investujte do zelených řešení. Energeticky náročný dům bude v budoucnosti neprodejný.
Pokud chcete u potenciálních kupujících získat body navíc, můžete také investovat do automatizace domácnosti, například umožnit jim ovládat jedním tlačítkem stínění domácnosti, automatické otevírání branek a vrat a vysunutí markýzy. Lépe se také prodá nemovitost s již vybudovaným bazénem, pergolou či zimní zahradou.
Obrázek: Pergola s krásným výhledem příjemně vystřelí cenu nemovitosti. Zdroj: sunsystem.cz
Dejte dohromady zahradu. Vysázejte dřeviny, trvalky a bylinky. Zatravněte holá místa. Probuďte život v zahradě, vytvořte pěkná zákoutí pro obyvatele a to i ty nejmenší - hmyz. Zasaďte stromy, které za pár let vytvoří příjemné klima i krásné prostředí. Respektujte zákonitosti pozemku a berte v úvahu klima a počasí, nadmořskou výšku, množství stínu nebo kvality půdy.
Jestli máte větší zahradu a již na ní vzrostlé a zdravé stromy jsou, je vhodné je tam ponechat. Nově zasazené stromy mohou růst velmi dlouho. Do menších zahrad zvolte spíše keře. Vhodné jsou například:
Doplňte do zahrady zeleninové záhonky a okrasné květiny.
Jakmile jsou potenciální kupující spokojeni se samotnou stavbou a jejím okolím, přesouvá se pozornost dovnitř domu. A i zde jsou nároky vyšší, než jen naplnění představy o potřebné dispozici.
Také interiér stejně jako exteriér musí vypadat upraveně a čistě. Nikoho jistě nenadchnou oprýskané zdi, rozbitý nábytek a tmavé, ponuré místnosti. Nebojte se proto vymalovat místnosti, které to již potřebují, na základní bílou barvu a nahradit staré osvětlení novým. Tyto drobnosti dokáží zcela změnit ráz místnosti.
Pokud vám to realitní makléř přímo nedoporučí, nepouštějte se do nákladných rekonstrukcí kuchyně. Často stačí pouze vyměnit kuchyňskou desku, která pak rozzáří celou kuchyňskou linku. Nezapomínejte také na to, že veškeré spotřebiče v kuchyni by měly být funkční a čisté.
Jedním ze způsobů, jak získat zpět větší investice do svého domova, je přidání další koupelny. S druhou koupelnou cena vašeho domu uričtě povyroste. Ale kde pro druhou koupelnu najít místo? Zkuste prozkoumat všechny místnosti v domě, které jsou málo využívané, a to včetně skříní či technických prostor, protože tam se dá najít velké množství vhodného místa. Pokud nenajdete místo na celou koupelnu, zkuste najít místo pro druhou toaletu.
Inteligentní domy jsou na prvním místě v prodeji nemovitostí, protože velmi zpříjemňují pobyt. Ale to, že chcete, aby váš dům byl „chytrý“, rozhodně neznamená celkovou přestavbu. Stačí investovat do inteligentních technologií, jako jsou například systémy zvyšující bezpečnost, protože ty mají na realitním trhu velkou hodnotu.
Zájemce také nalákáte kvalitním home stagingem. Pomocí drobných zásahů, jako jsou úklid, aranžování dekorací a nábytku, který se zde nachází nebo si jej zapůjčíte, získáte sladěnou, vzdušnou a odosobněnou nemovitost jako z katalogu.
Obrázek: Home staging pomůže kupujícím vidět ten pravý potenciál domu. Zdroj: sunsystem.cz
Zvýšili jste hodnotu nemovitosti a teď s radostí zadáváte co nejvyšší možnou cenu do všech inzerátů? Zbytečně si své úsilí nepokazte, špatně stanovená cena vás může vrátit zpět na začátek.
Aby cenová nabídka byla adekvátní a reálně odrážela maximum, co můžete za nemovitost získat, musíte stanovit optimální cenovou strategii. To znamená identifikovat cílovou skupinu, provést srovnávací analýzu prodaných podobných nemovitostí a analyzovat konkurenční nabídky.
Dávejte si však pozor, abyste byli stále zcela objektivní. Častým problémem prodávajících je nemožnost oprostit se od emočního vztahu k nemovitosti, kterou si – jak se říká – vypiplali.
Nejste si jistí s jakou cenou jít na trh? Zeptejte se na nezaujatý názor odborníka a nechte si udělat správný odhad ceny nemovitosti.
Kontaktujte nás, jsme tu pro vás
